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十面埋伏小游戏(十面埋伏游戏攻略)

文章来源:互联网作者:小编发布时间:2022-08-16 11:51:03

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大家好,这里是sys游戏网,下面就给大家介绍一下十面埋伏小游戏(十面埋伏游戏攻略)相关内容,希望能够对您有所帮助。

根据国际清算银行的统计,2020年末中国的居民杠杆率已经超过60%,相比2008年的18%,翻了3倍多。增速之快,位居世界前列。

十面埋伏小游戏(十面埋伏游戏攻略)


中国楼市的杠杆,已经来到了悬崖边上。


根据国际清算银行的统计,2020年末中国的居民杠杆率已经超过60%,相比2008年的18%,翻了3倍多。增速之快,位居世界前列。


贷款的钱大部分都流向了楼市。截至2020年三季度,个人住房贷款余额多达33.7万亿元,较2015年净增长157%。有7个城市的资金杠杆率(居民贷款/居民存款)超过了100%。


在加杠杆冲向楼市的大潮中,一条灰色产业链格外扎眼:


高评高贷、气球贷、加按揭、月供贷、消费贷、信用卡套现、循环贷、P2P众筹……


这是过去数年,炒房客们的“魔术”。


同时手握数十套房产,对他们来说,司空见惯。他们是一群赌徒,对“买房是普通人致富的唯一途径”深信不疑。他们最大的砝码,就是笃定房价会一直涨。


但现在,他们的信仰,似乎正在崩塌。


楼市,进入了一个“十面埋伏”的时代。



1

开发商:三道红线



杠杆游戏。


——如果要用一个词来形容中国房地产发展历程,我第一时间想到的就是这四个字。


作为这个市场上的主要参与者,在很长一段时间,房企快速发展的秘诀都是“三高”:


高负债、高杠杆、高周转。


在楼市上涨周期的催化下,一个个“黑马”“新秀”横空出世,狂奔向前。销售额三年翻三倍的不在少数,甚至还有三年翻了五倍的。


但2020年8月的一个深夜,一道惊雷从天而降,把房企从美梦中炸醒了。惊雷名为“三道红线”。


所谓的“三道红线”,是指针对房企的三条限制:


红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1倍。



如果三道红线全部踩中,房企就不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。


这意味着什么?根据明源地产研究院当时的统计,按照这个标准,百强中的61家上市房企,踩了一条以上红线的就有48家,接近80%,影响面非常广。


这也意味着,那些指望通过高杠杆老路进行疯狂扩张的中小房企,彻底没戏了。


“三道红线”就像一个紧箍咒,紧紧箍在“三高”房企的头上。


越来越多的房企感觉到,房地产正在褪去金融色彩,向制造业回归。



2

银行:两道红线



开发商受限后,他们背后的大金主——银行,也很快迎来了调控。


2020年最后一天,两道红线从天而降。


第一道红线是“房地产贷款占比”:大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。


第二道红线是“个人住房贷款占比”:大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。


这两道红线来自央行和银保监会联合发布的一则通知,通知中将银行划分为5档,针对每一档银行,都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,银行规模越小,房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。



这是一记砸向楼市的重锤。打蛇打七寸,信贷就是楼市的7寸。可以说,过去这些年来,银行贷款是房价上涨的最大动力,没有之一。


一直以来,房地产也流传着“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的说法,一旦失去信贷的支持,进入楼市的资金必然减少,高房价就会成为无源之水。


专业机构曾测算过,如果2021年房贷增速从2010年的16%下降至15%,住宅销售额增速将从10%降至8.5%;如果房贷增速下降至13%,销售额则将同比下降6.9%。


卡紧银根,为的就是对楼市进行精准调控,让新增贷款资金更多地流入实体经济。


这样一记重锤,会产生怎样的影响?


影响确实不小。据安信证券研报数据,35家披露数据的上市银行里,踩中红线的多达10家,不仅有杭州银行、成都银行等小银行,更有建设银行、邮储银行、招商银行等中大型银行。


这些不达标的银行势必要压降流向房地产市场的贷款,根据安信证券的估计,这将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右,个人住房贷款余额少增3500亿左右。假设按照50%首付规模计算,少增3500亿个人住房贷款,意味着将减少7000亿的商品房销售额,占2019年全国商品房销售额(159725亿元)的4.3%。


这样一来,一些中小房企,将很难再感受到地方银行的大力支持,资金压力会越来越大;而购房者,依靠贷款买房的难度,会越来越大。


银根收紧后,楼市的三股力量——房企、银行和购房者,都被紧紧拴住。



3

土地:迎来大变革



更重要的变革,发生在楼市链条的起点——土地。


牛年伊始,楼市就传来了重磅消息。


2月24日,一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产圈快速流传。其中最核心的关键词就是“一年三次”和“两集中”——


“一年三次”:全国重点城市土地出让,原则上一年不超过3次。

“两集中”:集中发布出让公示,集中组织出让活动。


按照惯例,所谓的重点城市就是以下22个一二线城市——



这个消息传播影响重大,很快青岛、郑州和天津等城市就陆续有相关文件流出。


在过去,地方卖地,一年四季都可以;而如今,这些城市一年只能卖三次,而且必须做到“完全透明”,难怪被业内人士称作——


土地供给侧历史级改革。


对房地产行业来说,这个政策的影响绝不亚于“三道红线”。


如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革,从融资端口调控并限制行业杠杆。那么集中供地就是对地产行业的供给侧改革,从投资端口调控土地溢价,并最终影响房价。


当然,首当其冲的还是房企。


土地是房地产行业重要的生产资料,土地市场也一直是楼市的重要晴雨表。在过去,土地的供应都是比较分散的,全年各个时间、各个城市都有土地在供应。


而这个政策出台后,这22个城市将在某一时间集中供地。假设3、6、9三个月份分别集中供地一次,那么,每次平均1300块地皮,每个城市平均59块。


这样一来,每一次拿地,都是所有房企的一次“争夺战”,而且由于土地的集中供应,对优质土地的竞争将更加激烈。


一旦拿错地,对小房企来说,很可能就是致命的打击。


集中供地的影响很快就显现出来了。在杭州知名房企滨江集团的2020年业绩说明会上,有人问道:


杭州集中土拍,滨江拿下的几块地,净利润能有几个点?


滨江董事长戚金兴回答:


杭州土拍,公司获取了5块地,凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势,将努力做到1-2%的净利润水平。



要知道,克而瑞榜单上,滨江是杭州销售额排名第一的房企,主打的产品也偏高端。正是这样一家房企,净利润率只有1-2%,连制造业都不如,着实令人惊讶。


还有宋都股份,拍下地后因怕亏损,5000万的保证金都不要了,直接退地。


集中供地后,土拍竞争的激烈程度可见一斑。


这还不是最绝的。就在此前的6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委一起发布了一个通知,核心信息只有一个:


国有土地出让收入,自2022年起,全面划转税务部门征收;2021年7月1日起,开始在部分省市试点。



这意味着,地方政府卖地的钱,不再是由地方政府征收了,而是由税务部门来收。


要知道,如今的税务部门经过改革后,国地税合并,现在是中央直管。


有人打了一个比方——


以前,你的工资是直接发到你手里,自己花;而现在,工资先发到你老婆手上,你老婆再给你花。钱一点也不会少,但真的和以前一样吗?


这个政策以后,我们在打破土地财政魔咒的道路上,又近了一步。



4

炒房客:围追堵截



被整顿最凶的,还得是上蹿下跳的炒房客。


8月7日,深圳发布的情况通报显示,此前惊动七部门联合调查的“深房理”案件取得阶段性进展:


对于“深房理”案件中涉嫌犯罪的相关人员,目前公安机关已依法逮捕2人,刑事拘留3人。案件还在进一步侦办中。


这是炒房大军,又一次受到重大摧毁。2021年4月初,有网友公开举报“深房理”违法违规炒房。深房理认为勤劳不能致富,声称只有炒房才是致富的唯一渠道,并且要用银行的钱来炒房。里头提到的炒房手段令人大开眼界,甚至还涉嫌“野生房产证券化”。



活生生把炒房玩成了炒股。


从更大范围来看,深房理的覆灭只是炒房客命运的一个缩影。


去年7月15日,被称作“史上最严调控”的新政在深圳降临。1626个字的通告,每一句都暗藏玄机:


深圳户口3年社保才能买房、750万以上为非普通住房、免征增值税2年改5年、离婚3年内不得买房……


与此同时,一场信贷资金大清查在全国蔓延。


今年3月以来,深圳、上海、北京、广州全都传出了严查经营贷、消费贷购房的消息。哪怕是直系亲属给你买房的钱,都得穿透资金来源。炒房客感到到了前所未有的压力。



向北看,在环京,炒房客已经哭了无数次。


2016年前后,燕郊的房价一度冲到了近4万元每平方米。到了2018年10月,燕郊房价已从当初的最高点,跌到了1.9万元,跌幅接近40%。


如今,三年过去了,燕郊房价不但没有等来回春,反而等来了“腰斩”。2017年前后的那批燕郊购房者,成了名副其实的“高位接盘侠”。


而在江湖上更早出名的“温州炒房团”,甚至已经消失了。温州这个10年前的房价冠军,如今成了房价跌幅最大的城市。



炒房客的时代,已经过去了。



5

尾声



这是一场早已埋下伏笔的定向狙击。


过去的大半年,一场史上最严的调控潮席卷中国大地。


3月26日,三大中央机构(中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅)联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,核心只有一个:


敲打银行,严防经营贷流入楼市。


管住信贷,就抓住了楼市的七寸。过去的很多楼市乱象,都是炒房客们钻了信贷的空子。


截至2021年7月,有媒体统计,全国房地产市场累计调控次数超过了320次,国家各部门直接下发的调控政策就有46次。


房地产税,更是呼之欲出。在5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开了一个座谈会,就谈一个事:房地产税改革试点。


四大部委齐出动,左右房产税立法、征收的单位都聚齐了。这一次,房地产税恐怕是真的要来了。


如今的楼市,像极了大闹天宫之后,被如来佛祖压在五指山下的悟空,动弹不得。


随着灰色地带的缩小,游走其中的炒房客,注定要成为历史的一缕烟尘。

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